1. Kündigungsgründe durch den Vermieter:
Im Rahmen des österreichischen Mietrechts (insbesondere nach dem Mietrechtsgesetz, MRG) kann der Vermieter nicht beliebig kündigen. Es gibt jedoch bestimmte, gesetzlich festgelegte Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:
- Zahlungsverzug: Der Mieter zahlt die Miete nicht oder unregelmäßig.
- Grobe Verletzung der Sorgfaltspflichten: Der Mieter geht unsachgemäß mit der Wohnung um (z. B. starke Verwahrlosung, Vandalismus).
- Unerlaubte Untervermietung: Der Mieter vermietet die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters weiter.
- Unzumutbare Belästigung oder strafbares Verhalten: Der Mieter belästigt wiederholt Nachbarn oder begeht strafbare Handlungen in der Wohnung.
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige, allerdings gilt dies nicht immer bei befristeten Mietverträgen.
- Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter hat berechtigte Gründe, das Gebäude umfassend zu renovieren oder zu verwerten (z. B. Abriss und Neubau).
Bei unbefristeten Mietverträgen muss der Vermieter zudem eine gerichtliche Kündigung einbringen, wenn er das Mietverhältnis beenden möchte. Das Gericht entscheidet dann, ob die Kündigung gerechtfertigt ist.
2. Kündigungsgründe durch den Mieter:
Im Gegensatz zum Vermieter hat der Mieter in der Regel eine größere Freiheit, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Kündigungsgründe sind hier vielfältiger und müssen in der Regel nicht ausdrücklich begründet werden. Zu den häufigsten Kündigungsgründen gehören:
- Veränderung der Lebensumstände: Beispielsweise ein Umzug aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes, einer Heirat oder Familiengründung.
- Unzumutbare Wohnverhältnisse: Wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist (z. B. Schimmel, Lärm, unzureichende Heizung), und der Vermieter trotz Aufforderung keine Abhilfe schafft.
- Mangelhafte Instandhaltung durch den Vermieter: Wenn der Vermieter seinen Pflichten zur Instandhaltung der Wohnung nicht nachkommt.
- Preiserhöhung oder unerwartete Nebenkosten: Unverhältnismäßige Erhöhungen von Betriebskosten oder Mietzinsanpassungen können ebenfalls ein Grund sein, wenn die vertraglichen Regelungen nicht eingehalten werden.
Der Mieter muss jedoch die vertraglichen Kündigungsfristen beachten. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel 1 Monat. Bei befristeten Mietverträgen darf der Mieter oft erst nach Ablauf eines Jahres kündigen, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
3. Sonderkündigungsgründe:
Es gibt besondere Fälle, die sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ermöglichen. Beispiele hierfür sind:
- Gefährdung der Gesundheit: Wenn die Wohnung gesundheitsschädlich ist (z. B. durch Schadstoffe, extremen Schimmelbefall) und der Vermieter nichts unternimmt, kann der Mieter außerordentlich kündigen.
- Kündigung aufgrund eines Todesfalls: Stirbt der Mieter, können die Erben das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen.
4. Befristetes Mietverhältnis:
- Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine ordentliche Kündigung für den Vermieter nur unter sehr strengen Bedingungen möglich, und es gelten die im Vertrag festgelegten Laufzeiten.
- Der Mieter kann in der Regel erst nach Ablauf eines Jahres mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Zusammengefasst: Die Kündigung eines Mietverhältnisses in Österreich unterliegt klaren Regelungen, insbesondere zugunsten des Mieterschutzes. Der Vermieter muss berechtigte Gründe für eine Kündigung nachweisen, während der Mieter mehr Flexibilität bei der Beendigung des Mietvertrags hat, vorausgesetzt, er hält sich an die vertraglich und gesetzlich vorgeschriebenen Fristen.
